厂商协会网

房产税推进或加速,地产市场新格局一触即发!

来源:windzxsh    发布时间:2019-12-29 19:39:39

近日,财政部部长楼继伟表示,房地产税等税制改革正在积极推进中,楼市调控或将常态化。

更多资讯,请下载Wind资讯金融终端APP

来源:香港万得通讯社综合证券日报、21世纪经济报道、券商观点等。

作者:姚军


【先上福利】所有入选留言者将获得万得股票APP“超级Level-2”一个月免费使用权,点赞数最高的留言者将获得终身免费使用权。欢迎各位转发。


随着9、10月多个城市一波波调控的实施,到近日上交所、深交所相继发布针对房地产公司债的监管函,再到房产税正在积极推进,房地产调控或进入常态化。

1、房产税推进或加速

据证券日报消息,11月4日,财政部部长楼继伟表示,房地产税等税制改革正在积极推进中。

近期,国家土地总督察办公室在京召开不动产统一登记制度落地实施情况督察工作调度会。会议通报了不动产统一登记制度落地实施情况督察工作进展及成效,并对下一步督察工作推进做出部署。这一举措预示着完善房地产税征收的主要障碍将被清除,下一步的税制改革工作将一触即发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期和投资心理。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。


此前上海和重庆已经率先进行了房产税的试点,但试点效果褒贬不一,房产税对房价影响可以忽略不计,而房产税的收入甚微,对地方财政收入贡献较小。

2011年1月底,国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。1月28日,上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案,并开始施行。

上海针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,以及非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%。

重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率为0.5%~1.2%之间。


不过,两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验,是符合房地产税制改革总体方向的,同时也为落实中共十八届三中全会提出的加快房地产税立法的要求并适时推进改革打下坚实的实践基础。


2、房企高杠杆遭阻击

10月底,上交所、深交所相继发布针对房地产公司债的监管函,规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

更早之前,银监会已召开会议,要求“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。”

一系列的监管背后,实则是对房地产资金流入监管的加强。而房企发债成本也受到越来越大的考验。

以公司债为例,Wind资讯统计显示,9月份至今,国内房地产企业在上海和深交易共发行公司债96只,发行规模达1260.19亿元。因此近日沪深两大交易所,先后对房企发公司债立下了新规矩,被认为是降低企业杠杆率、为土地市场降温的重要举措。有机构统计,136家房企今年上半年的负债合计超过4.6万亿元,五家大型房企的负债超过2000亿元。

“不排除明年信贷政策进行适度调整的可能性。如果信贷增长幅度较今年出现小幅回落,一些扩张过猛、规模较小或经营周转不善的房企,他们的资金可能会变得紧张起来。”一家房地产企业高层说。

一家大型房产机构高层指出,交易所其目的在于降低房企杠杆率,为土地市场降温,进而防止楼市泡沫被进一步吹大。今年房企的资金杠杆率普遍较高,部分房企债务攀升的速度应引起注意。

据Wind资讯对136家上市房企统计,这136家房企上半年的负债合计超过4.6万亿元,同比增长近1/4;五家房企负债超过2000亿元,62家房企负债超过百亿元。今年前三季度,这136家上市房企平均负债率为77.5%,有34家资产负债率已经超过80%的红线。

有研究人员指出,虽然今年楼市一路向好、市场流动性相当充裕,但开发商未来的偿债能力却令人堪忧。未来信贷政策可能会发生变化,为应对未来升息带来的融资成本上升以及债务集中到期所带来的风险,开发商应对此做好相应准备,而投资和市场,也应对环境的变化留有一定的预期。

3、房地产市场格局或生变

在房地产日渐呈现“寡头竞争”的当下,中小型房企的日子愈发难过。而这从他们迫切寻求转型的焦虑中可见一斑。

长江证券研报显示,今年上半年亏损的房企以中小企业居多,其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。中小房企普遍布局集中,无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大,传统的房地产开发模式难以为继,对于中小房企来说,留给他们的生存空间已经十分狭窄。

分析认为,行业集中度不断上升带来两极分化加剧,利润空间压缩促使房企纷纷谋“变”,兼并收购作为一种高效的资产重组方式而被广泛应用。这主要是基于:可较稳妥地扩大规模,开辟新市场;可带来多重资源整合,提升企业竞争力;可通过收购其他领域公司,拓展发展空间。

Wind资讯统计显示,今年以来,全国一、二线城市住宅用地土地出让金达1.08万亿元,平均楼面价为6274.67元∕平方米,平均溢价率为74.91%。

中金标准数据总经理郝文嘉认为,目前纯商品房项目需要的资金“硬件”越来越高,中小房企越来越难以满足要求。此轮调控收紧了房企融资途径,一些实力不济的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救,甚至退出房地产市场。未来可能出现一波中小房企倒闭潮。

龙头房企老江湖作风凸显

今年前三季度全国各地地王涌现的时候,鲜少见到传统龙头房企的身影,更多的也只是在“陪跑”。而随着调控的落地加码,这些房企现在又如何?

万科近期发布的10月份简报中,披露9月份新增地产项目18个,以及物流地产项目2个,拿地面积165万平方米左右,累计拿地费用逾165亿元。

而在今年前9个月,万科拿地项目不足百个,拿地金额580亿元左右。相比之下,10月份万科的拍地积极性骤然升高。而今年前三季度恰恰是全国各地“地王”涌现的集中时期。

对于万科此时的动作,市场有两种解释。第一种解释就是正常补库存。第二种解释,就是趁着当前市场调控,土拍低迷的时期,再次大量买地,为楼市下一轮的风口做好准备。

但不管是哪一种,万科此时的行动都能说明两点情况。第一,企业对于楼市的未来走势继续看好;第二,企业依然有充沛的资金流,可以支撑拍地。

不仅是万科,多数大型开发商仍在不断扩大规模。以保利地产为例,仅上半年就通过项目并购方式获取的土地资源共19个,占比53%,并且主要集中在北京、广州、南京等土地资源相对稀缺的地区。

海通姜超此前就表示,未来房地产企业分化将加剧,大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱。




国金证券潘捷也认为,房地产其他融资渠道存在边际收紧的可能,不过目前房地产企业并不差钱。但是部分民营小房企压力很大,从现金流情况看,今年小房企现金流没有明显改善。




附:11月5日中奖名单:

吴金鹏、思己家天下、蜡笔小新剧场版、frank、李增海、张槟、李俊岭、阿毛、守门人、米喜米喜、黄勇、周剑、夏沐曦晨、Ag赐福、腊月、平安!、摩根、sun、春、强哥乾乾、大漠长弓、coaster、邵珊清、草原牧、logan、vv55。


其中,网友吴金鹏获得万得股票APP“超级Level-2”终身使用权,其余网友获得一个月免费使用权。请以上中奖者与Wind资讯微信(windzxsh)联系,本次获奖激活码下周一统一发放。


【粉丝福利】所有入选留言者将获得万得股票APP“超级Level-2”一个月免费使用权,点赞数最高的留言者将获得终身免费使用权。欢迎各位转发。